制造業(yè)升級浪潮：催生中國工業(yè)地產(chǎn)4大格局變化
日期：2015/8/31
來源：康橋?qū)崢I(yè)
在很長時間內(nèi)中國以低廉的勞動力成本、完整的產(chǎn)業(yè)鏈條、優(yōu)惠的稅收政策及出口優(yōu)惠稅率待遇，及較高的勞動生產(chǎn)率吸引了以勞動密集型低端制造業(yè)為主的大量制造型產(chǎn)業(yè)的聚集。但在過去數(shù)年間，中國工資水平不斷上升，并由此導(dǎo)致多個國家對華逐漸縮減乃至取消普惠制待遇，這直接導(dǎo)致越來越多的低端制造業(yè)不斷外遷至勞動成本更具有競爭性的東南亞國家。為此，中國政府不斷調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策的方向，鼓勵產(chǎn)業(yè)升級。同時，中國因其擁有的難以復(fù)制的產(chǎn)業(yè)集群及快速增長的消費需求，正日益成為“亞洲工廠”的供應(yīng)鏈核心。
制造業(yè)的這輪升級浪潮正為中國工業(yè)地產(chǎn)市場格局帶來深遠的影響。
首先，盡管低端制造產(chǎn)業(yè)的外遷將造成大量原有廠房空置，但這些早年建成的低端廠房通常位置優(yōu)越，在為市場提供“騰籠換鳥”產(chǎn)業(yè)升級機會的同時，在一手工業(yè)土地緊張的市場環(huán)境下亦成為工業(yè)土地供應(yīng)的有力補充。
其次，政府對制造業(yè)投資的相關(guān)政策導(dǎo)向開始由單純的“保量”轉(zhuǎn)為“保質(zhì)保量”。
再者，制造業(yè)的不斷升級亦對當前的工業(yè)物業(yè)標準及設(shè)施配套提出了更新更高的要求。
最后，“亞洲工廠”的核心位置將令中國及東南亞國家間貿(mào)易往來更為密切，這將對東亞的未來物流格局產(chǎn)生重大影響。
制造業(yè)獲政策整體支持“保量保質(zhì)”或成未來政策方向
在工業(yè)相關(guān)政策方面，2014年末中央頒布《國務(wù)院關(guān)于清理規(guī)范稅收等優(yōu)惠政策的通知》（62號文），意在全面規(guī)范稅收等優(yōu)惠政策，從而維護公平的市場競爭環(huán)境，促進形成全國統(tǒng)一的市場體系，并發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用。在未出臺政策執(zhí)行細則且中國整體宏觀經(jīng)濟面臨下行壓力的大前提下，在這一措施頒布初期，部分市場將其理解為對招商引資優(yōu)惠政策的“一刀切”。而2015年5月中旬密集出臺的《國務(wù)院關(guān)于稅收等優(yōu)惠政策相關(guān)事項的通知》（25號文）及《國務(wù)院關(guān)于印發(fā)《中國制造2025》的通知》（28號文）中，中央對制造業(yè)政策支持的態(tài)度日益明朗。28號文體現(xiàn)出中央將確保對于業(yè)已出臺的稅收優(yōu)惠政策的執(zhí)行連貫性，這有利于消除部分制造企業(yè)投資的疑慮，整體而言體現(xiàn)了對現(xiàn)有制造業(yè)投資強化“保量”的作用。而《中國制造2025》的概念明確及頂層政策的積極推進則充分明確了中國制造業(yè)朝高、新、強方向發(fā)展的趨勢，在強調(diào)“保質(zhì)”的同時亦為工業(yè)園區(qū)及工業(yè)物業(yè)的未來發(fā)展指明了方向。
制造業(yè)升級發(fā)展引領(lǐng)工業(yè)地產(chǎn)新常態(tài)
綜上所述，我們認為這一輪的中國制造業(yè)升級或?qū)⒃谝韵路矫鎸χ袊I(yè)地產(chǎn)市場造成影響：
低端制造業(yè)外遷內(nèi)拓及中國消費市場繼續(xù)蓬勃將令供應(yīng)鏈管理及物流格局發(fā)生轉(zhuǎn)變。中國低端制造業(yè)的地域遷移、“亞洲工廠”的日益成型及中國消費市場的繼續(xù)蓬勃發(fā)展將令產(chǎn)業(yè)活動發(fā)生更為明顯的地理轉(zhuǎn)移。由此帶來的更復(fù)雜的物流和資訊流以及更長的供應(yīng)鏈條，對未來的制造業(yè)供應(yīng)鏈管理提出了更高的要求，亦令作為供應(yīng)鏈載體的物流倉儲設(shè)施選址布局考慮更加綜合多樣。在立足深化國內(nèi)布局的同時，著眼產(chǎn)業(yè)與東南亞地區(qū)的戰(zhàn)略縱深發(fā)展，在與東南亞接壤或物流相關(guān)節(jié)點處布局亦是未來物流格局的重點。
制造業(yè)升級發(fā)展將推動工業(yè)物業(yè)高標準化及需求多元化。此輪制造業(yè)升級將不僅表現(xiàn)為行業(yè)智能化水平及制造效率的提升，亦將體現(xiàn)為如服務(wù)、體驗環(huán)節(jié)前置等形式的產(chǎn)業(yè)線條延伸。前者將對現(xiàn)有工業(yè)物業(yè)在承重、結(jié)構(gòu)、防塵等硬件條件方面提出更高的要求，后者則將催生對諸如試駕中心、體驗中心等新的物業(yè)形態(tài)的需求。
工業(yè)園區(qū)發(fā)展階段升級，園區(qū)規(guī)劃及運營將成重點。中國的工業(yè)園區(qū)發(fā)展大體以新加坡工業(yè)園的發(fā)展模式為導(dǎo)向。而中國制造業(yè)的發(fā)展經(jīng)歷也與新加坡有近似之處。中國的制造業(yè)及其配套園區(qū)的發(fā)展也經(jīng)歷了三個階段：1.以出口為導(dǎo)向的勞動密集型制造業(yè)占主導(dǎo)地位，此時的園區(qū)以簡單廠房和倉庫為主；2.技術(shù)密集型制造業(yè)（比如電子業(yè)、造船業(yè)等）逐漸成形，該階段普通工業(yè)園區(qū)成為配套；3.制造業(yè)朝高附加值、資本密集型方向轉(zhuǎn)型（例如石油化工業(yè)），各地開始大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，專業(yè)工業(yè)園區(qū)和工業(yè)地產(chǎn)在這一階段開始出現(xiàn)。參照新加坡的園區(qū)發(fā)展階段，我們預(yù)計未來中國亦將出現(xiàn)商務(wù)、教育、研發(fā)等全方位配套的科技園區(qū)產(chǎn)業(yè)。在未來，隨著以信息業(yè)為中心的知識密集型經(jīng)濟發(fā)展，預(yù)計還將出現(xiàn)類似新加坡科技城這樣的工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品。此外，規(guī)劃環(huán)節(jié)前置及注重園區(qū)運營將取代之前單純的產(chǎn)業(yè)招商加粗放式管理，成為未來園區(qū)發(fā)展的重點。
低端制造業(yè)外遷內(nèi)拓將成常態(tài)
在2003至2013年間，中國城鎮(zhèn)單位就業(yè)人員平均工資及制造業(yè)城鎮(zhèn)單位就業(yè)人員的平均工資始終保持兩位數(shù)的高速增長。這一增長幅度無論是在新興經(jīng)濟體還是在發(fā)展中經(jīng)濟體乃至全球范圍內(nèi)來看均屬迅猛。據(jù)國際勞工組織《2014~2015全球工資報告》顯示，2013年亞洲實際工資增長為6%，東歐和中亞地區(qū)接近6%，而拉丁美洲和加勒比地區(qū)則不到1%。G20中的新興經(jīng)濟體實際工資增長率從2012年的6.7%放緩到2013年的5.9%。該報告還顯示，受規(guī)模龐大和較高的實際工資增長率影響，中國在全球工資增長中占較大比重：若剔除中國樣本，全球?qū)嶋H工資增長幾乎減半，2013年增幅將從2.0%降到1.1%，2012年將從2.2%降到1.3%。
受不斷上升的收入水平影響，工業(yè)發(fā)達國家給予中國的關(guān)稅優(yōu)惠待遇不斷收縮。在歐盟普惠制的第二個執(zhí)行周期中（2009~2011），中國即有玩具、紡織品、鞋、家具等多個產(chǎn)品品類被宣布“畢業(yè)”，不再享受優(yōu)惠待遇。此后，由于中國在2011至2013年連續(xù)三年被世界銀行評定為中高收入國家，按照歐盟內(nèi)部條款，自2015年1月1日起中國出口至歐盟的所有產(chǎn)品均不再享受普惠制待遇。
與此同時，越南等東南亞國家近年始終保持用工成本相對低廉的優(yōu)勢，且多個具備勞動成本優(yōu)勢的東南亞國家仍然享受普惠制待遇或不斷新晉普惠制待遇行列。加之當前中國政府正著手清理整頓零地價、低地價或以稅收返還等形式給予的對外投資優(yōu)惠，這些橫向或縱向的政策差別正進一步削弱中國在低端制造業(yè)上的競爭優(yōu)勢。
在上述環(huán)境下，自2010年起，低端制造業(yè)由中國向東南亞外遷便日益成為諸多外資企業(yè)的選擇，且此趨勢在最近幾年有愈演愈烈之勢。鑒于利潤空間不斷被壓縮，中國本土的低端制造企業(yè)亦開始做出類似選擇：在2013年左右，作為中國制造業(yè)聚集地之一的浙江省即有成衣及制鞋等多個本土企業(yè)已將生產(chǎn)制造基地外遷至東南亞國家或正考慮將生產(chǎn)制造環(huán)節(jié)外包。
除因?qū)τ霉?、稅收成本極度敏感、利潤率極低而外遷的服裝紡織等行業(yè)外，部分留守中國的低端制造行業(yè)在沿海工業(yè)成熟地區(qū)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中日趨邊緣化，且面臨人力、原料、土地成本等日益提升的局面。當前內(nèi)陸勞動力生產(chǎn)力水平較之前已有相當程度提升，且中央政府對經(jīng)濟欠發(fā)達的地區(qū)仍然存在政策傾斜空間。前述企業(yè)在這樣的情況下，或?qū)⒁蚬I(yè)發(fā)達地區(qū)的“騰籠換鳥”策略而選擇內(nèi)拓，將其布局轉(zhuǎn)移到配套及成熟度相對較高的華西、華中等區(qū)域。
中國制造仍有總體優(yōu)勢
世界貿(mào)易組織最新統(tǒng)計顯示，近年來中國占全球制造業(yè)出口貿(mào)易的份額增速有所下降，而自北美、歐盟、東南亞等地的制造業(yè)進口貿(mào)易增速則呈顯著上升趨勢。但整體而言，截至2013年底，中國占全球制造業(yè)出口貿(mào)易的份額仍呈增長趨勢。
制造業(yè)出口份額增速下降并不代表中國已優(yōu)勢盡失。國際勞工組織發(fā)布報告稱，當前中國的競爭優(yōu)勢已從低工資向高生產(chǎn)率轉(zhuǎn)型，說明中國的競爭優(yōu)勢已從以往的勞動力密集型產(chǎn)業(yè)，如成衣制造，向更高附加值的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，如通信設(shè)備及汽車制造等。相對于其他新興制造基地而言，中國穩(wěn)定的宏觀經(jīng)濟環(huán)境、工人的技術(shù)水平、業(yè)已成型的完整的產(chǎn)業(yè)鏈、不斷強化的鐵路、港口、倉儲等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平及不斷提升的研發(fā)投入和制造工藝水平等，均是對成本上漲削弱中國制造業(yè)競爭力的有力彌補。此外，伴隨著中國消費市場的飛速發(fā)展，“中國制造”擁有較強的地緣優(yōu)勢。綜上，我們認為中國在未來一定時期內(nèi)仍將是多個制造門類綜合考慮的最優(yōu)選擇。