上海:亟需打造產(chǎn)業(yè)園區(qū)升級(jí)版 探索產(chǎn)城一體模式(1)
日期：2014/10/29
來源：康橋?qū)崢I(yè)
中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)上海10月29日訊（記者李治國）目前上海住宅用地資源日益減少，而上海新增工業(yè)用地市場也呈現(xiàn)供求回落，對存量用地開發(fā)以釋放土地資源成為新的探索。因此，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)要建設(shè)成為推進(jìn)“新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新技術(shù)、新模式”發(fā)展的“新載體”，打造上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)的升級(jí)版。日前，以“產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展”為主題的“上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)沙龍”暨易居論壇在滬舉行。中國房地產(chǎn)風(fēng)云人物萬通控股董事局主席馮侖應(yīng)邀在會(huì)上作《產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展與立體城市》的主題演講。
上海市經(jīng)濟(jì)和信息化委員會(huì)副主任徐子瑛在致辭中指出，上海市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)高度重視產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)工作。去年以來上海市陸續(xù)頒布了一系列政策措施，建立了“上海市工業(yè)區(qū)發(fā)展聯(lián)席會(huì)議”，出臺(tái)了《上海市工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)三年行動(dòng)計(jì)劃（2013-2015年）》，開展了鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)試點(diǎn)工作，全面拉開了全市產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)的帷幕。當(dāng)前上海正處于“創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)”的關(guān)鍵時(shí)期，正在全面推進(jìn)“四個(gè)中心”和具有國際影響力的科技創(chuàng)新中心建設(shè)。目前約1000平方公里的產(chǎn)業(yè)園區(qū)既是上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要載體，同時(shí)也是上海城市空間布局優(yōu)化的重要潛力區(qū)域?？萍紕?chuàng)新、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、方式轉(zhuǎn)變、空間統(tǒng)籌、產(chǎn)城融合等都對產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展提出了新的要求，加上資金、土地、人口、能耗的剛性約束，機(jī)遇和挑戰(zhàn)倒逼產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)。
產(chǎn)業(yè)園區(qū)歡迎專業(yè)化國際化企業(yè)加盟
目前上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展差異非常大，有些比較好的園區(qū)如漕河涇、金橋、張江、嘉定等開發(fā)區(qū)，單位平方公里的土地產(chǎn)出超過200億元，一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)園區(qū)卻只有20、30億元，這些園區(qū)規(guī)模小，分散，布局不合理，開發(fā)管理水平不足，社會(huì)矛盾比較突出，二次開發(fā)的任務(wù)非常艱巨。
上海市經(jīng)濟(jì)和信息化委員會(huì)周強(qiáng)處長在主題演講中透露，上海104個(gè)區(qū)塊經(jīng)濟(jì)總量中，二三產(chǎn)業(yè)的營業(yè)總收入約為5.5萬億，工業(yè)總產(chǎn)值大概是2.4萬億，上繳稅金3962億，工業(yè)利潤1839億。全市104個(gè)產(chǎn)業(yè)區(qū)塊平均單位土地的工業(yè)產(chǎn)值是69個(gè)億，如果按照企業(yè)已經(jīng)建成的用地來算大概是75個(gè)億，除了剔除還有一些已經(jīng)轉(zhuǎn)型的服務(wù)業(yè)來算大概是82億。目前全國的國家級(jí)開發(fā)區(qū)產(chǎn)出水平約在70多個(gè)億。對于上海所有104個(gè)區(qū)塊來看，平均數(shù)不能夠說明問題。目前產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展不平衡，二次開發(fā)的政策以及體制機(jī)制亟需完善。
徐子瑛強(qiáng)調(diào)，經(jīng)過20多年的發(fā)展，上海已經(jīng)培育了一批優(yōu)秀產(chǎn)業(yè)園區(qū)和團(tuán)隊(duì)，但與上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)的巨大需求相比還不夠，非常需要一大批國內(nèi)外優(yōu)秀開發(fā)機(jī)構(gòu)和運(yùn)營團(tuán)隊(duì)來參與和推動(dòng)發(fā)展；同時(shí)，上海也是一個(gè)巨大的、具有典型性的產(chǎn)業(yè)園區(qū)二次開發(fā)、土地二次開發(fā)的市場，可以實(shí)現(xiàn)多方共贏。上海將會(huì)以開放包容的心態(tài)，積極支持專業(yè)化、國際化的機(jī)構(gòu)團(tuán)隊(duì)來滬發(fā)展，發(fā)揮人才、資金、品牌、服務(wù)以及開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)勢。
周強(qiáng)表示，希望優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)，像新加坡的工業(yè)園區(qū)裕廊、央企的招商局等大型國有企業(yè)，像大連億達(dá)、華夏幸福等開發(fā)機(jī)構(gòu)，還有萬通、綠地和萬科等原來傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)商，歡迎他們在轉(zhuǎn)型過程中進(jìn)入到上海的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，按照2040年、2050年的眼光來打造三十年、四十年不落后的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。
萬科上海地產(chǎn)副總經(jīng)理鄭華在隨后的交流發(fā)言中認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可以分成三個(gè)階段，一是資源整合階段，需要集聚更多的資源包括政府、企業(yè)，更多的產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)資源集合在一起。二是開發(fā)建設(shè)，交由專業(yè)公司去做，提高工作效率。三是后期的服務(wù)，包括配套服務(wù)，這個(gè)一定是非常有能力的資本公司，或者非常有能力的運(yùn)營商。
城市化進(jìn)程中探索產(chǎn)城一體模式
本次論壇邀請到被譽(yù)為“地產(chǎn)思想家”的萬通控股董事局主席馮侖作《產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展與立體城市》的主題演講。他闡釋立體城市的四個(gè)特征：第一、強(qiáng)調(diào)縱向規(guī)劃，節(jié)約土地，提高居住密度；第二、產(chǎn)城一體化，用產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)居住、商業(yè)從而帶動(dòng)娛樂、公共服務(wù)和公共設(shè)施等，即帶來產(chǎn)業(yè)、空間和物業(yè)的關(guān)系；第三，節(jié)能環(huán)保是重點(diǎn)，尋求高密度可持續(xù)的城市做節(jié)能環(huán)保的解決方案；第四、需要優(yōu)質(zhì)的社會(huì)管理，因?yàn)槊芏忍岣吆螅瑫?huì)對安全、公共福利、反恐、很多基層組織的治理提出更高要求。整體而言，立體城市是高就業(yè)、高福利、低成本、可持續(xù)發(fā)展的一種城市。立體城市是萬通在城市化進(jìn)程當(dāng)中提出的一種緊湊型、產(chǎn)城一體可持續(xù)發(fā)展的模式。
在立體城市中如何做到自我平衡和產(chǎn)業(yè)帶來自己的需求，從而支撐城市的發(fā)展？第一、高就業(yè)系數(shù)；第二、高需求彈性；第三、高增長初期。依據(jù)這三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，萬通的立體城市也選擇了三個(gè)與之跨界融合的產(chǎn)業(yè)：醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)、教育與研發(fā)產(chǎn)業(yè)、都市立體農(nóng)業(yè)。立體城市是不動(dòng)產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)引進(jìn)的結(jié)合，不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)商來做硬件，產(chǎn)業(yè)企業(yè)來做運(yùn)營，做軟體，租賃開發(fā)商未來的房子，然后二者之間有一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的方式，從而解決產(chǎn)業(yè)進(jìn)入的問題。
著名房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家、易居房地產(chǎn)研究院院長張永岳教授在演講中提出城市化分為四個(gè)層面：即城市群，大城市，中小城市和鎮(zhèn)。而城市群作為一個(gè)重要的推手，它是我國城市化戰(zhàn)略當(dāng)中一個(gè)重要的舉措。因?yàn)橹袊螅?jīng)濟(jì)的體量也大，要維護(hù)中國的發(fā)展要有一定規(guī)模，一定分量的推手，這個(gè)推手就是城市化。今天產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，完全符合我們整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的趨勢，這個(gè)發(fā)展趨勢就是以城市群帶來的整個(gè)城市化的推進(jìn)和我們引領(lǐng)型城市更新和發(fā)展。而產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型是符合我們整個(gè)產(chǎn)城融合的需要。從產(chǎn)業(yè)發(fā)展來說，如果能夠在一個(gè)更廣闊的視野，并且抓住集中要點(diǎn)，再輔以相關(guān)產(chǎn)品具體的設(shè)計(jì)并找到適當(dāng)?shù)穆窂剑覀儺a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)空間一定是很大的。